با وجود افزایش سقف وام مسکن تا یک میلیارد تومان برای زوجین در تهران، این تسهیلات تنها قادر به پوشش کمتر از ۱۳ درصد از هزینه خرید یک واحد متوسط است و اقساط سنگین آن، خانه‌دار شدن را برای طبقه متوسط همچنان دور از دسترس نگه داشته است.
صفحه اقتصاد -بر اساس آخرین تصمیمات بانک مرکزی و بانک مسکن، سقف وام خرید مسکن در سال ۱۴۰۴ به شرح زیر افزایش یافته است:
تهران: ۵۰۰ میلیون تومان برای متقاضیان فردی و تا یک میلیارد تومان برای زوجین یا بستگان درجه یک (مانند پدر-فرزند یا خواهر-برادر).
مراکز استان‌ها و شهرهای با جمعیت بالای ۲۰۰ هزار نفر: ۴۰۰ میلیون تومان برای متقاضیان فردی و ۸۰۰ میلیون تومان برای زوجین.
سایر شهرها: ۳۰۰ میلیون تومان برای متقاضیان فردی و ۶۰۰ میلیون تومان برای زوجین.
علاوه بر این، وام جعاله (برای تعمیرات) به ۲۸۰ میلیون تومان افزایش یافته است.
به طور خلاصه، این تسهیلات به ۲ صورت زوجین و فردی پرداخت میشود؛ اگر در تهران شخص به صورت فردی اقدام به دریافت تسهیلات کند، سقف وام ۵۰۰ میلیون تومان است. اما اگر آقا و خانمی که همسر هستند به بانک مراجعه کنند، با ارائه عقدنامه یا سند ازدواج می‌توانند به صورت زوجین و تا سقف یک میلیارد تومان (هر نفر ۵۰۰ میلیون تومان) اقدام به دریافت تسهیلات کنند.
همچنین امسال به هر متقاضی وام مسکن، ۲۸۰ میلیون تومان وام جعاله هم به زوجین ارائه میشود تا در مجموع سقف تسهیلات برای زوجین یک میلیارد و ۲۸۰ میلیون تومان شود. برای همین در بین گفته‌های عمومی، این وام خرید مسکن بانک مسکن به وام میلیاردی مشهور شده است؛ یعنی دو وام فردی به‌علاوه یک وام جعاله.
قدرت خرید تهرانی‌ها با این وام چقدر افزایش یافته‌است؟
در شرایط فعلی بازار مسکن تهران، میانگین قیمت هر متر مربع آپارتمان در مناطق مصرفی و متوسط شهر حدود ۹۰ تا ۱۱۰ میلیون تومان برآورد میشود. با در نظر گرفتن سقف جدید وام ۵۰۰ میلیون تومانی برای متقاضیان مجرد، این تسهیلات تنها برای خرید حدود ۵ تا ۵.۵ متر مربع از یک واحد مسکونی کفایت می‌کند. در صورت استفاده از وام زوجین، سقف مجموع وام به یک میلیارد تومان می‌رسد که قدرت خرید را به حدود ۱۰ متر مربع افزایش می‌دهد؛ این مقدار همچنان بسیار کمتر از نیاز یک خانواده برای خانه‌دار شدن در تهران است.
برای درک بهتر، اگر یک واحد ۸۰ متری با قیمت میانگین ۱۰۰ میلیون تومان به ازای هر متر را مبنا قرار دهیم، هزینه کل خرید آن حدود ۸ میلیارد تومان خواهد بود. در این حالت، حتی سقف وام زوجین نیز تنها ۱۲.۵ درصد از هزینه خرید ملک را پوشش می‌دهد. این در حالی است که در بسیاری از کشورها، وام مسکن باید حداقل ۷۰ درصد قیمت ملک را تأمین کند تا خرید برای خانوارهای متوسط عملی شود. بنابراین، وام جدید در بهترین حالت تنها کمکی جزئی به تأمین آورده اولیه است و نه ابزاری برای خانه‌دار شدن مستقل.
از سوی دیگر، اقساط ماهانه چنین وامی نیز به دلیل نرخ سود بالای ۲۲.۵ درصد و بازپرداخت ۱۲ ساله، بسیار سنگین است. برای نمونه، اقساط وام ۱ میلیارد تومانی به بیش از ۲۲ تا ۲۴ میلیون تومان در ماه می‌رسد که تنها برای قشرهای پردرآمد یا کسانی که قبلاً بخشی از هزینه ملک را تأمین کرده‌اند قابل پرداخت است.
بنابراین، در عمل نه مبلغ وام و نه شرایط بازپرداخت آن، متناسب با توان اقتصادی طبقه متوسط و پایین جامعه نیست و افزایش اخیر بیشتر جنبه نمادین دارد تا اثربخشی واقعی.
ارزیابی اثربخشی افزایش وام
افزایش سقف وام مسکن از سوی بانک مرکزی و بانک مسکن در ظاهر گامی مثبت تلقی میشود، زیرا نشان‌دهنده تلاش دولت برای همراهی با رشد قیمت مسکن است. با این حال، اثربخشی واقعی این اقدام در گرو چندین عامل مهم دیگر است که بدون آن‌ها، این افزایش نمی‌تواند به بهبود معناداری در وضعیت خانه‌دار شدن مردم منجر شود. اولین نکته، شکاف عمیق بین میزان وام و قیمت واقعی مسکن است که حتی با سقف‌های جدید نیز جبران نمی‌شود.
نکته مهم دیگر، نرخ سود بالا و شرایط بازپرداخت سنگین این وام‌هاست. چنین مبلغی برای اقشار متوسط و پایین، که عمده متقاضیان این وام‌ها هستند، بار مالی سنگینی ایجاد می‌کند و امکان استفاده واقعی از وام را محدود می‌سازد. این وضعیت موجب میشود که بسیاری از خانوارها حتی با داشتن شرایط دریافت وام، از ترس ناتوانی در بازپرداخت، عطای آن را به لقایش ببخشند.
در نهایت، افزایش وام در شرایطی صورت گرفته که عرضه مسکن نیز به شدت محدود و تورم در بازار ادامه‌دار است. بدون برنامه‌های مکمل همچون کنترل تورم زمین و مصالح، حمایت از ساخت‌وسازهای انبوه و واقعی، یا اعطای وام‌های یارانه‌ای، چنین افزایش‌هایی صرفاً موجب رشد قیمت‌ها و تشدید فاصله طبقاتی در بازار مسکن خواهد شد. بنابراین، این اقدام بدون پشتیبانی از سیاست‌های جامع‌تر، راه‌گشا نیست و بیشتر اثری نمایشی دارد تا تحول‌ساز.
هرچند افزایش سقف وام مسکن می‌تواند در نگاه اول به‌عنوان یک اقدام حمایتی تلقی شود، اما واقعیت‌های اقتصادی حاکم بر بازار مسکن نشان می‌دهد که این تصمیم به‌تنهایی قادر به حل مشکل خانه‌دار شدن قشر متوسط و کم‌درآمد نیست. شکاف شدید میان قدرت خرید حاصل از وام و قیمت واقعی مسکن به‌ویژه در کلان‌شهرهایی مانند تهران، باعث شده که حتی وام‌های زوجین نیز نتوانند بخشی مؤثر از هزینه خرید یک واحد مسکونی را پوشش دهند.
از سوی دیگر، نرخ سود بالا و اقساط ماهانه سنگین، وام مسکن را به ابزاری دور از دسترس برای بخش بزرگی از جامعه تبدیل کرده است. برای تحقق هدف تأمین مسکن، نیاز به بسته‌های سیاستی جامع‌تری وجود دارد که شامل کنترل قیمت زمین، افزایش عرضه واحدهای مسکونی با متراژ اقتصادی، اعطای وام‌های ارزان‌قیمت و همچنین اصلاح ساختارهای بازار مسکن باشد. تنها در این صورت است که می‌توان از چنین تصمیماتی انتظار اثرگذاری واقعی بر بحران مسکن داشت.
صفحه اقتصاد -بر اساس آخرین تصمیمات بانک مرکزی و بانک مسکن، سقف وام خرید مسکن در سال ۱۴۰۴ به شرح زیر افزایش یافته است:
تهران: ۵۰۰ میلیون تومان برای متقاضیان فردی و تا یک میلیارد تومان برای زوجین یا بستگان درجه یک (مانند پدر-فرزند یا خواهر-برادر).
مراکز استان‌ها و شهرهای با جمعیت بالای ۲۰۰ هزار نفر: ۴۰۰ میلیون تومان برای متقاضیان فردی و ۸۰۰ میلیون تومان برای زوجین.
سایر شهرها: ۳۰۰ میلیون تومان برای متقاضیان فردی و ۶۰۰ میلیون تومان برای زوجین.
علاوه بر این، وام جعاله (برای تعمیرات) به ۲۸۰ میلیون تومان افزایش یافته است.
به طور خلاصه، این تسهیلات به ۲ صورت زوجین و فردی پرداخت میشود؛ اگر در تهران شخص به صورت فردی اقدام به دریافت تسهیلات کند، سقف وام ۵۰۰ میلیون تومان است. اما اگر آقا و خانمی که همسر هستند به بانک مراجعه کنند، با ارائه عقدنامه یا سند ازدواج می‌توانند به صورت زوجین و تا سقف یک میلیارد تومان (هر نفر ۵۰۰ میلیون تومان) اقدام به دریافت تسهیلات کنند.
همچنین امسال به هر متقاضی وام مسکن، ۲۸۰ میلیون تومان وام جعاله هم به زوجین ارائه میشود تا در مجموع سقف تسهیلات برای زوجین یک میلیارد و ۲۸۰ میلیون تومان شود. برای همین در بین گفته‌های عمومی، این وام خرید مسکن بانک مسکن به وام میلیاردی مشهور شده است؛ یعنی دو وام فردی به‌علاوه یک وام جعاله.
قدرت خرید تهرانی‌ها با این وام چقدر افزایش یافته‌است؟
در شرایط فعلی بازار مسکن تهران، میانگین قیمت هر متر مربع آپارتمان در مناطق مصرفی و متوسط شهر حدود ۹۰ تا ۱۱۰ میلیون تومان برآورد میشود. با در نظر گرفتن سقف جدید وام ۵۰۰ میلیون تومانی برای متقاضیان مجرد، این تسهیلات تنها برای خرید حدود ۵ تا ۵.۵ متر مربع از یک واحد مسکونی کفایت می‌کند. در صورت استفاده از وام زوجین، سقف مجموع وام به یک میلیارد تومان می‌رسد که قدرت خرید را به حدود ۱۰ متر مربع افزایش می‌دهد؛ این مقدار همچنان بسیار کمتر از نیاز یک خانواده برای خانه‌دار شدن در تهران است.
برای درک بهتر، اگر یک واحد ۸۰ متری با قیمت میانگین ۱۰۰ میلیون تومان به ازای هر متر را مبنا قرار دهیم، هزینه کل خرید آن حدود ۸ میلیارد تومان خواهد بود. در این حالت، حتی سقف وام زوجین نیز تنها ۱۲.۵ درصد از هزینه خرید ملک را پوشش می‌دهد. این در حالی است که در بسیاری از کشورها، وام مسکن باید حداقل ۷۰ درصد قیمت ملک را تأمین کند تا خرید برای خانوارهای متوسط عملی شود. بنابراین، وام جدید در بهترین حالت تنها کمکی جزئی به تأمین آورده اولیه است و نه ابزاری برای خانه‌دار شدن مستقل.
از سوی دیگر، اقساط ماهانه چنین وامی نیز به دلیل نرخ سود بالای ۲۲.۵ درصد و بازپرداخت ۱۲ ساله، بسیار سنگین است. برای نمونه، اقساط وام ۱ میلیارد تومانی به بیش از ۲۲ تا ۲۴ میلیون تومان در ماه می‌رسد که تنها برای قشرهای پردرآمد یا کسانی که قبلاً بخشی از هزینه ملک را تأمین کرده‌اند قابل پرداخت است.
بنابراین، در عمل نه مبلغ وام و نه شرایط بازپرداخت آن، متناسب با توان اقتصادی طبقه متوسط و پایین جامعه نیست و افزایش اخیر بیشتر جنبه نمادین دارد تا اثربخشی واقعی.
ارزیابی اثربخشی افزایش وام
افزایش سقف وام مسکن از سوی بانک مرکزی و بانک مسکن در ظاهر گامی مثبت تلقی میشود، زیرا نشان‌دهنده تلاش دولت برای همراهی با رشد قیمت مسکن است. با این حال، اثربخشی واقعی این اقدام در گرو چندین عامل مهم دیگر است که بدون آن‌ها، این افزایش نمی‌تواند به بهبود معناداری در وضعیت خانه‌دار شدن مردم منجر شود. اولین نکته، شکاف عمیق بین میزان وام و قیمت واقعی مسکن است که حتی با سقف‌های جدید نیز جبران نمی‌شود.
نکته مهم دیگر، نرخ سود بالا و شرایط بازپرداخت سنگین این وام‌هاست. چنین مبلغی برای اقشار متوسط و پایین، که عمده متقاضیان این وام‌ها هستند، بار مالی سنگینی ایجاد می‌کند و امکان استفاده واقعی از وام را محدود می‌سازد. این وضعیت موجب میشود که بسیاری از خانوارها حتی با داشتن شرایط دریافت وام، از ترس ناتوانی در بازپرداخت، عطای آن را به لقایش ببخشند.
در نهایت، افزایش وام در شرایطی صورت گرفته که عرضه مسکن نیز به شدت محدود و تورم در بازار ادامه‌دار است. بدون برنامه‌های مکمل همچون کنترل تورم زمین و مصالح، حمایت از ساخت‌وسازهای انبوه و واقعی، یا اعطای وام‌های یارانه‌ای، چنین افزایش‌هایی صرفاً موجب رشد قیمت‌ها و تشدید فاصله طبقاتی در بازار مسکن خواهد شد. بنابراین، این اقدام بدون پشتیبانی از سیاست‌های جامع‌تر، راه‌گشا نیست و بیشتر اثری نمایشی دارد تا تحول‌ساز.
هرچند افزایش سقف وام مسکن می‌تواند در نگاه اول به‌عنوان یک اقدام حمایتی تلقی شود، اما واقعیت‌های اقتصادی حاکم بر بازار مسکن نشان می‌دهد که این تصمیم به‌تنهایی قادر به حل مشکل خانه‌دار شدن قشر متوسط و کم‌درآمد نیست. شکاف شدید میان قدرت خرید حاصل از وام و قیمت واقعی مسکن به‌ویژه در کلان‌شهرهایی مانند تهران، باعث شده که حتی وام‌های زوجین نیز نتوانند بخشی مؤثر از هزینه خرید یک واحد مسکونی را پوشش دهند.
از سوی دیگر، نرخ سود بالا و اقساط ماهانه سنگین، وام مسکن را به ابزاری دور از دسترس برای بخش بزرگی از جامعه تبدیل کرده است. برای تحقق هدف تأمین مسکن، نیاز به بسته‌های سیاستی جامع‌تری وجود دارد که شامل کنترل قیمت زمین، افزایش عرضه واحدهای مسکونی با متراژ اقتصادی، اعطای وام‌های ارزان‌قیمت و همچنین اصلاح ساختارهای بازار مسکن باشد. تنها در این صورت است که می‌توان از چنین تصمیماتی انتظار اثرگذاری واقعی بر بحران مسکن داشت.
